Hvor var du under Transport & Logistikk messen 2021?
Vi var til stede på årets Transport & Logistikk messe på The Qube, Gardermoen for faglig påfyll og med egen stand. Erik Stensli, direktør utvikling & prosjekt og Martin Frivold, Investeringsdirektør i Fabritius holdt 26. oktober foredraget «Store tomter gir konkurransefortrinn – hvordan tilpasse bygningene til fremtidens logistikk?» Dersom du ikke fikk med deg foredraget får du de viktigste punktene oppsummert her.
Store tomteområder og lagerklustere kan gi mange konkuransefortrinn for leietakere
Fabritius har etablert seg på Gardermoen og i Drøbak, og begge områdene har store byggeklare tomteområder for lager- og logistikkbrukere. Noen viktige fordeler med slike større tomteområder er:
- Det er enklere å få til optimal tomteutnyttelse og effektive bygg, som igjen gir bedre leie for leietaker. Enklere å tilpasse brukers behov og uteareal med nok plass til bla. nye lengre modulvogntog.
- Mulighet til plassering av ulike brukere på ulike steder kan gi en bedre brukermiks og drift i nærområdet.
- Utvidelsesmuligheter er viktig og er lettere å planlegge for på store tomteområder. På kort sikt kan vi legge til rette for utvidelser ved å ha ledig tomt i tilknytning til nybygget. Erfaringsmessig undervurderes arealbehov nesten alltid og derfor er det en stor fordel å være del av et større tomteområde.
- Nye produktmuligheter oppstår også i større grad når lokalmarkedet er større. Eksterne aktører har bedre grunnlag for å etablere seg med 3PL løsninger eller andre produkter. Dette kan være bufferlagring eller utsetting av netthandelshåndtering til spesialister, som er noe vi tror det kan komme mer av i lagerklustere fremover.
- Fabritius kan også tilby fleksibilitet rundt lagerarealer når vi er i et marked der utleierisikoen er noe lavere. Vi kan da tilby utvidelsesmuligheter gjennom byggeperioden ved at vi bygger større enn det bruker signerer seg for. De færreste vet nøyaktig arealbehov 1-1,5 år før overtakelse, og med denne løsningen kan en da vente til nærmere overtakelse med å fastsette endelig leieareal. Dette er noe vi nå tilbyr i Moss, hvor vi bygger 23.000 kvm, hvorav kun halvparten er leid ut. Fordelen med dette i tillegg til stor fleksibilitet for leietaker er byggekostnadene. Byggekostnadene faller mest frem til en byggstørrelse på rundt 20.000 kvm, noe som igjen gir billigere leie til våre kunder.
- Storskalafordeler er viktig for leienivået, produktet og forutsigbarhet. Det å ha økonomi til å legge til rette for optimal og moderne infrastruktur blir bare viktigere og viktigere. Dette gjelder bla. vann, vei og energi. Felles tomtetiltak og repetitive prosesser på miljøsertifisering av byggene gir bedre og enklere prosesser og sertifiseringer, noe vi har erfart i Drøbak. Større tomteområder gir også en bedre forutsigbarhet i fremdrift og rammer for utbygging.
- Og til slutt vil større lagerklustere gi bedre muligheter for samarbeid og samkjøring.
Hva er viktig i utvikling av fremtidens lagerbygg? Her er det mye å ta tak i, vi har fremhevet 3 områder:
- Automatisering er viktig, men det krever betydelig koordinering og planlegging av bygg og installasjoner for å ivareta god prosjektering, HMS og gjennomføring i byggeprosess. Det er som oftest store installasjoner som skal på plass midt i byggeprosessen. Det er da viktig å bygge på en måte som gir fleksibilitet for å kunne øke automatiseringen og minske bufferlagringen, slik at leietaker kan vokse innenfor eksisterende lokaler.
- Miljøsertifisering er den nye standarden og etterspørres i stadig større grad bla. fra kunder, premissgivere og samarbeidspartnere. Miljøsertifiseringer kan gjøres forholdsvis smidig og kostnadseffektiv om en har gode prosesser og fokus på miljø tidlig i prosessen. Miljø må være en del av prosjektet og ikke et parallelt løp på siden. Fabritius har satt mål om minimum BREEAM Very Good på alle våre nybygg og har prosess med å BREEAM In-Use sertifisere alle eksisterende bygg.
- Teknisk infrastruktur blir stadig viktigere. Her er energi et område hvor vi ser økende utfordringer og vi mener at kapasitet på teknisk infrastruktur bør være et kriterie med mer fokus fra leietakere fremover. Økende behov for strøm vil kunne gi flaskehalser og nettleien vil trolig øke betydelig fremover, men dette gir også rom for andre løsninger som solceller, som er lønnsomt om kapasiteten tilpasses riktig til løpende basisforbruk for bygget. Nok brannvann til å ivareta nødvendige varekategorier og automatisering er også et viktig område leietaker og utvikler bør ha fokus på.
Våre refleksjoner av en mulig effekt som følge av koronaperioden
- Før korona så vi stadig tendens til at bedrifter i større grad ønsket å sentralisere kontorfunksjonene sine inn mot Oslo for å blant annet tiltrekke seg ansatte og dette ble støttet opp av ulike undersøkelser i markedet. Vår erfaring etter koronaen, hvor vi også har diskutert dette med flere ulike aktører, er at dette muligens har snudd. Økt bruk av hjemmekontor, flere møter over nett og en totalt sett ganske annerledes arbeidshverdag har endret behovet om å måtte tilby sentrumsnære kontorarbeidsplasser. Fordelene med å kunne være samlokalisert ved lageret veier nå kanskje tyngre og det er mulig at vi fremover vil se at nettopp denne pendelen har snudd?
